ঢাকা শহরে কীভাবে জমি বিক্রি করবেন?

সত্যি কথা বলতে কি, জমি বিক্রি করা কোন চাট্টিখানি ব্যাপার নয়!

যেকোনো প্রপার্টি বিক্রি করার ব্যাপারে যখন আমরা চিন্তা করি, তখন অনেক রকম প্রস্তুতির কথা আমাদের ভাবতে হয়। জমির সঠিক দাম নির্ধারণ থেকে শুরু করে সঠিক ক্রেতা খুঁজে পাওয়া, জমির মালিকানা ট্রান্সফার করার সাথে জড়িত বিভিন্ন বৈধ ও আইনি ঝামেলা তৈরি হতে পারে, ইত্যাদি সবকিছুই বেশ ভার সাপেক্ষ কাজ। কিন্তু ভুল করে দরকারি জিনিসগুলো খেয়াল না করলে কিংবা আপনার কাগজপত্র ঠিক ভাবে গোছানো না থাকলে, হয়ত আপনার জমিটি বেশ কম দামে বিক্রি করতে হতে পারে। আবার এরকম ক্ষেত্রে বড় কোনো রকম আইনি ঝামেলার মধ্যেও জড়িয়ে যাওয়ার সম্ভাবনা থাকে। এ সব কিছুই বেশ কঠিন বলে মনে হতে পারে যদিনা এ সম্পর্কে আপনার সঠিক ধারণা না থাকে, কিংবা আপনাকে সাহায্য করার মত কোন অভিজ্ঞ লোক কাছে না থাকে।

চিন্তার কিছু নেই, আজ আমরা এসেছি আপনাকে সাহায্য করতে! কীভাবে ঢাকা শহরে জমি বিক্রি করা যায়, তার উপর কিছু বেসিক টিপস আমরা তুলে ধরছি।

১. একজন রিয়েল এস্টেট এজেন্টের সাথে যোগাযোগ করুন

প্রথমত, শুরু থেকেই একজন বিষেশজ্ঞ রিয়েলটর এর সাহায্য নেয়ার কথা চিন্তা করা উচিত। যদিও রিয়েল এস্টেট এজেন্টরা মূলতঃ বাড়ি, অ্যাপার্টমেন্ট এবং বিল্ডিং বিক্রি করার জন্য বেশি পরিচিত, কিন্তু জমি বেচার ক্ষেত্রেও এরা বেশ ভালো সার্ভিস দিয়ে থাকে।

জমি এবং বিল্ডিং এর মধ্যে যেটাই বিক্রি করতে যান, সেখানে মূল ফ্যাক্টর হচ্ছে লোকেশন অর্থাৎ অবস্থান। লোকেশনের ভিত্তিতে প্রপার্টির মান ও মূল্য কেমন হবে সে ব্যাপারে রিয়েল এস্টেট এজেন্টরা সব সময় চোখ কান খোলা রাখেন। তাই আপনার জমিটি কীভাবে বিক্রি করা যাবে এবং এর থেকে সর্বোচ্চ আয় কীভাবে পেতে পারেন, সে সম্পর্কে তাঁরা বেশ ভালো ধারণা দিতে পারেন।

একজন রিয়েল এস্টেট এজেন্ট আপনার প্রপার্টির সঠিক উপায়ে প্রচারণা চালাতেও সাহায্য করবে। আগ্রহী ক্রেতাদের আকর্ষণ করার জন্য তাঁরা আপনার প্লটের ব্যাপারে একটি যথার্থ ট্যাগলাইন তৈরি করতে পারবেন। এছাড়াও একজন রিয়েলটর নিয়োগ দেয়ার মাধ্যমে আপনি তাঁদের নিজস্ব গ্রাহকদের সাথে যুক্ত হওয়ার সুযোগ পাচ্ছেন। ফলে আপনার প্রপার্টির জন্য ক্রেতা খুঁজে পাওয়া বেশ সহজ হয়ে যায়।

২. দাম নির্ধারণ করুন

রিয়েলটর নিযুক্ত করার পর আপনাকে জমিটির সঠিক দাম নির্ধারণ করতে হবে।

আর এর জন্য প্রথমেই আপনাকে মেপে নিতে হবে আপনার প্লটটির সাইজ। এরপর জেনে নিতে হবে যে ঐ নির্দিষ্ট এলাকায় প্রতি একর জমির বাজারমূল্য বর্তমানে কত। যদি আপনার প্লটটি তুলনামুলক উন্নত অথবা মেট্রোপলিটান এলাকার মধ্যে থাকে, তাহলে একর প্রতি সেটার বাজারমূল্য স্বল্পোন্নত বা প্রত্যন্ত এলাকাগুলোর জমির চেয়ে অনেক বেশি হবে।

তবে মনে রাখবেন, জমির দাম নির্ধারণ শুধুমাত্র লোকেশনের উপরই নির্ভর করে না। আপনার জমিতে যদি অন্য ধরনের কোনো প্রপার্টি থেকে থাকে – যেমন বিল্ডিং ইত্যাদি, তাহলে সেটা আপনার প্লটের মূল্য এমনিতেই বেশ বাড়িয়ে দেবে। 

আপনার জমি ও যেকোনো ধরনের প্রপার্টির সঠিক দাম নির্ধারণ করার ব্যাপারে সেটি নিরীক্ষণ করার জন্য একজন রিয়েলটর নিযুক্ত করাই সেরা উপায়। কেননা, মার্কেটে আপনার প্লটটি কেমন দামে বিক্রি হবে সে সম্পর্কে তাঁরা ভালো ধারণা দিতে পারবেন।

৩. সব রকম কাগজপত্র গুছিয়ে নিন

এই ধাপটি খুবই গুরুত্বপূর্ণ। আপনার প্রপার্টি সহজে বিক্রি করার জন্য সেটার কাগজপত্র ও সব রকম দলিল ইত্যাদি গোছানো থাকা এবং সত্যায়িত করিয়ে রাখাটা অত্যন্ত জরুরি। মালিকানার যথাযথ ও যুক্তিসঙ্গত প্রমাণ আপনার কাছে না থাকলে জমি রেজিস্ট্রেশন ডিপার্টমেন্ট আপনার মালিকানা হস্তান্তর করার প্রস্তাব মঞ্জুর করবেন না। 

১৮৮২ সালের ট্রান্সফার অব প্রপার্টি অ্যাক্ট অনুযায়ী, আপনার কাছে প্রপার্টির অরিজিনাল কাগজপত্র, যেমন জমির রেকর্ড সার্টিফিকেট বা লেটেস্ট ভার্সনের খতিয়ান ইত্যাদি থাকতেই হবে। এই সার্টিফিকেটে স্পষ্ট ভাবে উল্লেখ করা থাকতে হবে যে প্রপার্টিটি আপনার নামে করা রয়েছে। একমাত্র তখনই আপনি ক্রেতার কাছে প্রপার্টির মালিকানা হস্তান্তর করার বৈধ অধিকার পাবেন।

তবে নকল কিংবা জাল কাগজ হতে সাবধান! আপনি যদি আপনার জমিটি আগের মালিকের কাছ থেকে কোনও সূত্রে পেয়ে থাকেন – হোক তা কেনার মাধ্যমে বা উত্তরাধিকার সূত্রে – যেকোনো ক্ষেত্রেই আপনাকে আগে এটা নিশ্চিত হয়ে নিতে হবে যে জমিটির সাথে যে কাগজপত্র দেয়া হচ্ছে সেগুলো অরিজিনাল কি না। কারণ আপনার কাগজপত্রের মধ্যে কোনো তথ্যে যদি ভুল ভ্রান্তি বা অসামঞ্জস্যতা থাকে, তাহলে আপনাকে আইনি সমস্যায় পড়তে হতে পারে। আর এজন্যই আমাদের উল্লেখ করা পরবর্তী ধাপটি খুবই গুরুত্বপূর্ণ।

৪. আইনি প্রতিনিধি নিযুক্ত করুন

জমি বেচা বা কেনা, দু’টোর মধ্যে যেকোনো ক্ষেত্রেই একজন আইনজীবী নিয়োগ দেওয়াটা অত্যাবশ্যক। একটি জমির মালিকানা থেকে অনেক ধরনের আইনি ঝামেলা হতে পারে, সেক্ষেত্রে শুরু থেকেই আপনার উচিত বুদ্ধিমানের মত একজন আইনি প্রতিনিধির সাহায্য নেয়া। এই উপায়ে আপনি বিভিন্ন ধরণের অনাকাঙ্ক্ষিত আইনি সমস্যা ঠেকাতে পারবেন, আর ভবিষ্যতে বিভিন্ন জটিলতা ও ব্যয়বহুল কোর্ট কাচারি অথবা মামলার মধ্যে যাওয়া থেকেও বেঁচে যাবেন।

প্রপার্টির ব্যাপারে একজন অভিজ্ঞ উকিল জমি হস্তান্তরের সম্পূর্ন প্রক্রিয়াটি সম্পন্ন করতে সাহায্য করতে পারবেন। সব রকম দলিল ও কাগজপত্র তাঁরা খুবই দ্রুত গতিতে সত্যায়িত করিয়ে ফেলতে পারেন। কেননা তাঁদের সাথে জমি রেজিস্ট্রি অফিসের সরাসরি সংযোগ থাকে। আপনার প্রপার্টির উপর যেকোনো ব্যক্তি মিথ্যা দাবি খাটিয়ে আইনি সমস্যা তৈরি করলে সেক্ষেত্রে একজন উকিল প্রতিনিয়ত সহায়তা করতে পারবেন এবং কীভাবে জমিটি কার্যকরভাবে বিক্রি করা যায় সে ব্যাপারে ভালো পরামর্শ দিতে পারবেন। এছাড়াও জমির মালিকানা হস্তান্তর সম্পর্কিত যেকোনো বিষয় কিংবা তথ্য জানার ব্যাপারে তারা আপনাকে মূল্যবান কিছু পরামর্শ ও ধারণা দিতে পারেন, ভবিষ্যতে কোন রকম জমি কেনা কিংবা বেচার পরিকল্পনা করতে চাইলে এই পরামর্শ ও জ্ঞানগুলো আপনি কাজে লাগাতে পারবেন।

আপনার পক্ষ থেকে সবগুলো দলিল এবং লেনদেনের ব্যাপার তাঁরা দায়িত্ব নিবেন। অর্থাৎ আপনি আপনার সম্পূর্ণ মনোযোগ একজন সম্ভাবনাময় ক্রেতার খোঁজে দিতে পারবেন।

৫. সেরা ডিলটি লুফে নিন

এটাই জমি বিক্রির সর্বশেষ ধাপ। সব রকম ঝুট-ঝামেলা পার করে আসার পর এবার আপনার হাতে কাজ থাকে শুধুমাত্র জমির জন্য একজন ভালো ক্রেতা খুঁজে বের করা।

এ রকম বড় ধরণের সম্পদ বিক্রি করার ক্ষেত্রে সঠিক টাকার অংকটা ভেবে নেওয়াটা খুবই গুরুত্বপূর্ণ। কিন্তু আবার এটাও মনে রাখতে হবে যে, যদি আপনার প্রপার্টি কোন ভুল লোকের হাতে গিয়ে পড়ে তাহলে আরও বড় রকমের সমস্যা হওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে।

একজন ক্রেতাকে বাছাই করে নেওয়ার আগে আপনাকে তাঁর ব্যাপারে যথাযথ তদন্ত করে নেয়া উচিত। প্রথমত, আগ্রহী পার্টিদের মধ্যে যাঁদের আপনার পছন্দ, তাঁদের ইতিহাস ও পূর্ব অভিজ্ঞতা নিয়ে কিছুটা ঘাঁটাঘাঁটি করুন এবং তাঁদের কোনো রকম ঝামেলাবহুল বা খারাপ রেকর্ড আছে কি না তা জেনে নিতে হবে। এরপর আপনাকে এটা জানতে হবে যে উক্ত ক্রেতা ঠিক কোন উপায়ে মালিকানা গ্রহণের খরচ ও জমির দাম ইত্যাদি পরিশোধ করার পরিকল্পনা করছেন। এছাড়াও সবকিছু বৈধ নিয়মনীতি অনুসরণ করেছে কি না সেটাও খতিয়ে দেখতে হবে।

হস্তান্তর প্রক্রিয়ার সময় যখন আপনার জমিটি সফলভাবে আরেকজনের নামে লিখে দিচ্ছেন, তখন ক্রেতা বিক্রেতা উভয় পক্ষের সবাই সহ আরও কিছু সাক্ষী সেখানে উপস্থিত থাকতে হবে। ভবিষ্যতে যেনো আর কোনো ধরণের সমস্যা কিংবা ঝামেলা না হয়। ডিলের সাথে জড়িত সকল উপযুক্ত রিয়েলটর এবং উকিলগন যেন তখন আপনাদের সাথে উপস্থিত থাকেন, যাতে করে কোনো কিছু ভুল করেও বাদ না পড়ে এবং আপনি ক্রেতাদের সাথে বেশ ভালো শর্তে রাজি হতে পারেন।

আশা করি জমি বিক্রি করার সময় কীভাবে আগাবেন সে বিষয়ে কিছুটা ধারণা ইতোমধ্যে আপনার হয়ে গেছে। যদি আপনি জমি বিক্রি করার ব্যাপারে কোনো সুবিধাজনক উপায় জানতে চান, তাহলে আজই আমাদের ওয়েবসাইটটি ভিজিট করে আপনার বিজ্ঞাপনটি পোস্ট করুন! Bikroy.com – দিচ্ছে একটি ওয়ান স্টপ সমাধান, যেখানে আপনার প্রপার্টি অনলাইনে প্রচারণা করার জন্য রয়েছে সবচেয়ে বড় প্ল্যাটফর্ম। আর এখানে খুব সহজেই অতিসত্ত্বর খুঁজে পান শত শত আগ্রহী ক্রেতাদের।

গ্রাহকদের নিয়মিত কিছু প্রশ্নের উত্তর:

একজন ভালো রিয়েল এস্টেট এজেন্ট কোথায় খুঁজে পাবো?

ইন্টারনেটে ঝটপট একটু সার্চ করলেই আপনারা অগণিত রিয়েল এস্টেট এজেন্ট এবং তাদের সাথে যোগাযোগের তথ্য পেয়ে যাবেন। ভালো রিয়েল এস্টেট এজেন্ট খুঁজে পাওয়ার আরও একটি উপায় হচ্ছে নিজের পরিবার ও বন্ধু-বান্ধবদের সাথে আলাপ করে খোঁজ নেয়া। এমনটা করলে আপনি নিশ্চিতভাবে একজন এজেন্ট খুঁজে পাবেন যার বেশ ভালো নাম ডাক রয়েছে এবং আপনার প্রপার্টি বিক্রি করার ব্যাপারে তাঁদের উপর ভরসা করার মত আত্মবিশ্বাসও আপনার মধ্যে থাকবে।

জমি বিক্রির সময় কি কি সমস্যার সম্মুখীন হওয়ার সম্ভাবনা আছে?

জমি বিক্রির সাথে সাধারণ যে একটা সমস্যা আমাদের সামনে চলে আসে, তা হলো সীমানা নির্ধারণ করা নিয়ে পার্শ্ববর্তী জমির মালিকদের সাথে বৈধ বা আইনি ঝামেলায় জড়িয়ে পড়া। এই সমস্যাটি এড়িয়ে চলতে হলে নিজের জমির ব্যাপারে সমস্ত বৈধ ও সত্যায়িত কাগজপত্র আপনার কাছে থাকতে হবে। সেখানে স্পষ্টভাবে জমির সীমানা ও আকার আকৃতি সম্পর্কে বিস্তারিত বিবরণ উল্লেখ করা থাকতে হবে। তাহলেই আপনি যেকোনো আইনি জটিলতায় জড়িয়ে যাওয়ার হাত থেকে বেঁচে যাবেন।

আরও একটা সাধারণ সমস্যা হচ্ছে যখন নির্দিষ্ট কিছু ব্যক্তি জাল দলিল কিংবা কাগজপত্র সহ আপনার প্রপার্টির উপর মালিকানার দাবি নিয়ে আসেন। এই সমস্যা এড়িয়ে চলার জন্য আমাদের উপরোক্ত  পরামর্শ অনুযায়ী, হস্তান্তরের কাজ শুরু করার আগেই একজন বিশ্বস্ত উকিল নিয়োগ দিয়ে নিন। এতে করে তাঁরা আপনার ডকুমেন্ট, দলিল পত্র ইত্যাদি দেখে যাচাই করে সত্যায়িত করে নিবে এবং অন্যান্যদের মিথ্যা দাবিগুলো কে এক এক করে চিহ্নিত করা শুরু করবে। নিজের একজন আইনি প্রতিনিধি সাথে রাখার সুবিধা হচ্ছে যে আপনারা ভবিষ্যতে বিব্রতকর কোর্ট কাচারির মামলা থেকে বেঁচে যেতে পারবেন।

যে জমির উপর প্রপার্টি নির্মাণ করা আছে সেটা কীভাবে বিক্রি করতে পারবো?

যখন আপনি এমন কোন জমি বিক্রি করতে চান যেটার উপর অন্য কোনো সম্পদ (যেমন বাড়ি/ বিল্ডিং ইত্যাদি) রয়েছে, তখন হয় সেটাকে কোন কম্বাইনড প্যাকেজ হিসেবে বিক্রি করতে পারেন – অর্থাৎ আপনি আরো বেশি দাম চাইতে পারবেন – অথবা আপনি ওই বিল্ডিংটি ভেংগে শুধুমাত্র জমিটাই বিক্রি করতে পারেন।

যদি আপনি জমি কোনো ডেভেলপারের কাছে বিক্রি করতে চান, তাহলে সেই জমির উপর থাকা বিল্ডিংটি পুরোনো হলে তা আপনাকে ভেংগে ফেলতে হতে পারে।

জমি বিক্রি করার বিকল্প কি কি উপায় রয়েছে?

আপনি যদি জমি থেকে টাকা উপার্জন করতে চান কিন্তু কারো কাছে সেটির মালিকানা হস্তান্তর করার ইচ্ছা না থাকে, তাহলে আপনার জন্য রয়েছে বিপুল সংখ্যক বিকল্প অপশনঃ 

• কোনো ডেভেলপার এর সাথে চুক্তি করে আপনার প্লটের উপর একটি অ্যাপার্টমেন্ট করার অনুমতি দেবেন। আর তার বিনিময়ে আর্থিক সুবিধা কিংবা নতুন ফ্ল্যাট বা অ্যাপার্টমেন্ট পেতে পারেন।
• আপনার প্রপার্টি নিলামে তুলে দিতে পারেন, অথবা সেটিকে ব্যাংক থেকে লোন নেওয়ার সময় স্থাবর সম্পত্তি হিসেবে রাখতে পারেন।
• প্রপার্টিটি কোনো একটি দীর্ঘ-মেয়াদী বা স্বল্প-মেয়াদী ভিত্তিতে লিজ দিতে পারেন (যেমন কৃষিকাজের জন্য বা বর্গা হিসেবে)।

জমি কিনতে হলে কি করবো?

ঝামেলা বিহীন ভাবে জমি কেনার জন্য নিম্নে উল্লেখিত ৮টি পদক্ষেপ অনুসরণ করতে পারেনঃ

• ভূমি মন্ত্রণালয়ের অফিস থেকে জমির অধিকার সম্পর্কিত রেকর্ডগুলো কনফার্ম করে নিন। 
• প্রপার্টিটির মিউটেশন করানো না থাকলে করে ফেলুন।
• আর এস মিউটেশন এর জন্য নিরীক্ষণ গুলো পাস করুন।
• সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে নন-এনকামবেন্স সার্টিফিকেট (এনইসি) নিয়ে নিন।
• মালিকানা স্থানান্তরের জন্য কাগজপত্র প্রস্তুত করুন এবং স্ট্যাম্প কর প্রদান করুন। 
• প্রয়োজনীয় সব রকম ট্যাক্স, ফি এবং ভ্যাট ইত্যাদি সবকিছু একটি নির্ধারিত ব্যাংকে প্রদান করুন।
• সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রেশন করার জন্য আবেদন করুন।
• জমি রেভিনিউ অফিসে মালিকানার পরিবর্তনের পক্ষে রেজিস্ট্রেশন করে ফেলুন।

আরও জানুনঃ প্লট বা জমি কেনার খুঁটিনাটি বিষয়াদি